Thời gian qua, liên tiếp dự án nhà xã hội mới ra mắt tại Hà Nội với giá bán leo thang. Mức cao nhất hiện thuộc về dự án tại Khu đô thị Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì (Hà Nội) với giá tạm tính khoảng 25 triệu đồng một m2. Với đơn giá này, căn hộ diện tích 70 m2 tại đây khoảng 1,75 tỷ đồng.
Tại huyện Mê Linh, hơn 700 căn nhà xã hội thuộc xã Kim Hoa có mức dự kiến 21,2 triệu đồng một m2, tương đương 1,5 tỷ đồng cho căn diện tích lớn nhất. Trong khi đó, dự án tại ô đất CT3, Khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh có giá dự kiến 18,4 triệu đồng mỗi m2.
Giai đoạn trước 2023, mức giá bán nhà ở xã hội tại Thủ đô được duyệt thường dao động 13-17 triệu đồng một m2. Từ đó đến nay, giá căn hộ đã tăng phi mã, dù suất đầu tư được Bộ Xây dựng công bố với loại nhà ở này dưới 20 tầng chỉ khoảng 5,6-8,8 triệu đồng mỗi m2.
Giá bán nhà ở xã hội tại nhiều địa phương chênh lệch đáng kể so với Hà Nội. Chẳng hạn, tại Thanh Hóa, dự án tại lô đất NOXH-02 thuộc khu đô thị trung tâm TP Thanh Hóa (tên thương mại Vinhomes Star City) được Sở Xây dựng duyệt giá bán 20,65 triệu đồng một m2. Trong khi ở Quảng Ninh, hơn trăm căn nhà ở loại này tại Khu công nghiệp Đông Mai sắp nhận hồ sơ đăng ký có giá tạm tính từ 10,8 triệu đồng mỗi m2.
Theo quy định hiện hành, giá bán nhà xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức (không quá 10%). Giá bán sẽ được UBND cấp tỉnh thẩm duyệt, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
Giá bán nhà xã hội khác nhau theo từng dự án, khu vực do chênh lệch chi phí đầu tư xây dựng và khoản hợp lý khác, theo ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).
Ông Hải phân tích chi phí xây dựng, gồm xây lắp và bố trí thiết bị, có thể lên đến 90% tổng mức đầu tư chung cư nhà xã hội, do được miễn tiền sử dụng đất. Tỷ trọng này với chung cư thương mại khoảng 70%. Trong khi mỗi dự án có yêu cầu thiết kế (gồm chiều cao tầng, số lượng hầm, kiểu dáng kiến trúc, kết cấu chịu lực… ) và quy mô riêng biệt, kéo theo chi phí xây dựng khác nhau.
Ví dụ chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội có tầng hầm sẽ cao hơn 10-20% so với dự án không hầm có cùng quy mô. Chưa kể, những dự án sử dụng thiết kế mẫu hay nhà lắp ghép có giá bán thấp hơn.

Một khu nhà xã hội tại huyện Đông Anh đã hoạt động được hơn ba năm. Ảnh: Ngọc Diễm
Theo ông Hải, nhà xã hội cũng áp dụng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư 04/2021 giống nhà thương mại, điểm khác nhau là bị khống chế về diện tích căn hộ nhằm hạ giá bán. Giá nhà ở xã hội thấp hơn đáng kể nhưng chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn phải đảm bảo giống dự án thương mại. Việc dự án được đầu tư thêm sân vườn, cảnh quan, thiết kế đường nội bộ làm tăng giá bán của chủ đầu tư.
Tương tự, chi phí hạ tầng xã hội, công trình tiện ích của mỗi dự án cũng khác nhau về mức độ đầu tư. Một số dự án mới được bố trí thiết kế, xây thêm nhà trẻ, trường học, công viên cây xanh… nên giá sẽ đắt hơn. Chi phí đầu tư những hạng mục này có thể được tính cả khấu hao trong khai thác vận hành, nên một phần được phân bổ vào giá thành sản phẩm.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, cho biết suất vốn đầu tư cho công trình cũng được phân theo 8 vùng, với mức chênh giữa vùng thấp và cao nhất lên đến 10%. Do đó giá dự án ở trung tâm đô thị cao hơn so với khu vực vùng ven.
Trong khi đó, suất vốn đầu tư xây dựng chưa gồm một số khoản như chi phí lãi vay, bán hàng, trượt giá, công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy…
Ông Nam cho hay các dự án nhà ở thường vay tín dụng thương mại khoảng 30-70% tổng vốn đầu tư dự án. Ngoài chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng, chủ đầu tư phải chịu lãi vay quá trình bán hàng thu hồi vốn dự án. Nếu thủ tục đầu tư kéo dài, sản phẩm tồn kho, chủ đầu tư khó có nguồn để trả nợ, kéo chi phí lãi vay tăng mạnh.
Về chi phí bán hàng, dự án nhà xã hội có đặc thù xét duyệt đối tượng được thụ hưởng chính sách nên khoản này chiếm 1-3% giá bán, cho thuê. Tuy nhiên, khoản này nằm trong các chi phí hợp lý, tối đa 2% tổng chi phí đầu tư xây dựng, nên ở nhiều dự án chủ đầu tư phải bù khoản bị thiếu này.
Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất tăng mức lợi nhuận xây nhà ở xã hội lên 13% nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển dự án. Nếu đề xuất này được thông qua, giá bán nhà ở xã hội có thể tiếp tục tăng.
Tổng giám đốc G-Home cho rằng yếu tố trực tiếp giúp hạ nhiệt giá nhà nằm ở thủ tục đầu tư. Nếu thời gian hoàn thành thủ tục được rút ngắn, đơn giản hóa, doanh nghiệp sẽ tích cực hơn trong triển khai dự án.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng “nên giữ định mức 10%” như quy định cũ. Ông nói, đặt trong bối cảnh trước đây, doanh nghiệp xây nhà xã hội gặp nhiều vướng mắc pháp lý, tốn chi phí. Quy định yêu cầu hạch toán tổng thể dự án nên chủ đầu tư chỉ được hưởng 10% lợi nhuận trên toàn quỹ đất.
Hiện nay, với những đột phá về chính sách phát triển nhà xã hội, ông Đỉnh cho rằng mức trần lợi nhuận 10% là phù hợp. Bởi lãi định mức chỉ tính cho quỹ đất xây nhà, còn lại phần 20% làm thương mại dịch vụ được miễn tiền thuê đất và doanh nghiệp hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần này.
Ngọc Diễm
Hotsale mở bán Galaxy Tab S10 FE series: Tặng bộ quà dịch vụ đặc quyền 6.5 triệu, giảm 1 triệu qua Galaxy Gift
em của quá khứ
Người có bệnh nền mắc bệnh truyền nhiễm nguy hiểm như thế nào?
Mộng Hoa Sim Remix – Oanh Tạ x H2O | Chuyện Hoa Sim Bên Lưng Đồi Remix TikTok
#CHILLCOVER | CĂN GÁC TRỐNG | QUANG HÙNG
Điện thoại Samsung sắp có pin “trâu” hơn nhờ điều này
[ Tập 1292 ] TIẾNG RU CON RỢN NGƯỜI – Chuyện Tâm Linh
Triệu Lộ Tư ‘đỏ rực’ giữa phố, nhưng vẫn bị nghi ngờ phẫu thuật thẩm mỹ vì điều này
Chữ và nghĩa: Tìm từ qua từ trong câu đố
Sửa tủ lạnh có đắt không? Nên tự sửa tại nhà hay gọi thợ?
Hướng dẫn cách đăng ký gói 5G chơi Liên Quân, chiến game mượt mà không lo giật lag
都说世界上有两种人:爱吃香菜的和不爱吃香菜的,而我们家恰好全部都是香菜爱好者!记得关注本周的新视频哦! #shorts #cilantro #cooking #滇西小哥
Nội dung ca khúc khiến NSND Thanh Lam và Quốc Trung ly hôn
5 mỹ nhân cổ trang đẹp nhất Trung Quốc 1 năm qua
cô đơn dành cho ai | quang hùng mixbeat |
Nhận định, soi tỷ lệ Inter Milan vs Bayern Munich 02h00 ngày 17/4, UEFA Champions League
Top smartphone có pin lớn nhất hiện nay
Động lực tăng trưởng của bất động sản Thủy Nguyên
LK | AI MANG CÔ ĐƠN ĐI COVER CHILL
MIXXINGBEAT | ANH ĐÂU PHẢI ANH ẤY | QUANG HÙNG
Người phụ nữ sinh năm 1988 bị mất 28 triệu đồng sau khi nghe số điện thoại 02519996504 hỗ trợ hoàn phí thẻ tín dụng
Tuyệt đối điện ảnh: “Nhà làm phim AI” chia sẻ từng bước tạo ra Chúa Nhẫn phiên bản Ghibli
Đặc sản xấu lạ ở vùng biển Việt Nam, khách nhìn sợ, ăn rồi khen ngon
5 cách chế biến gây mất chất loại quả quen thuộc trong căn bếp các gia đình
30/4 là lễ gì? Ý nghĩa ngày 30/4 Giải phóng Miền Nam thống nhất đất nước
EDM TikTok Hay 2024 ♫ BXH Nhạc Trẻ Remix Hay Nhất Hiện Nay – Top 15 Bản EDM TikTok Hot Nhất 2024
Bế mạc Chương trình Gặp gỡ hữu nghị thanh niên Việt-Trung lần thứ 24
OnePlus 13s lộ cấu hình với chip Snapdragon 8 Series, pin 6.000 mAh
Nhạc Trẻ – Nhạc Trẻ Mới Nhất / BXH Nhạc Trẻ Renix Hay Nhất Hiện Nay 2022 – EDM Tik Tok hay 2023
Dàn dựng cảnh ô tô trèo lên ngọn cây, trường dạy lái xe bị phạt
CHUYẾN TÀU HOÀNG HÔN BOLERO| QUANG HÙNG MIXXING
Việt Nam đề nghị Hàn Quốc tăng tiếp nhận lao động
Mua Galaxy A series tại TGDĐ giảm đến 2.3 triệu, xài trước trả sau 0% lãi suất
Bi hài với cách nhà bán và người mua “lách luật” trên Shopee để giao dịch ngoài sàn
米卡姜贞羽雪上单板超稳,徐艺洋企鹅步好可爱【超新星运动会S4 SUPER NOVAE GAMES】
Khi chú chó ngao tây tạng, gặp phải cô chủ còn dữ hơn cả mình#shorts
Mỉm cười cho qua Channel Cảm Xúc
NGƯỜI TÔI YÊU
Á hậu quê Tuyên Quang thi Hoa hậu Việt Nam cùng thời Hà Kiều Anh sống bí ẩn, kín tiếng
Khai trương Phong Vũ Tiền Giang – Sắm đồ sang, nhận ngàn quà tặng!
BXH Nhạc Trẻ Remix Hot Nhất 2023 ♬ Anh Em MaCau, Westside Squad ♬ EDM Trend TikTok
AMD chính thức trình làng Ryzen 8000HX “Dragon Range Refresh”: 16 lõi Zen 4, xung đỉnh 5.4GHz
katy cover quang hung
Người mệnh Hỏa chọn những trang phục hè này để mang lại may mắn, tài lộc
Sống lại kí ức hoàng kim cùng Đại Phá Thiên Du – Tepaylink
Mẫu iPhone gập của Apple sẽ có giá cao hơn Galaxy Z Fold của Samsung
Savills: Chung cư sơ cấp dưới 2 tỷ đồng ‘gần như biến mất’
10 loại thực phẩm dễ tìm, bổ dưỡng, tốt cho sinh lý nam giới
Đúng 16h30h thứ Tư 16/4/2025, 3 con giáp công việc xuôi chèo mát mái, tiền tài thu về như nước
HÔM NAY TÔI BUỒN
Hội chứng thận hư: Căn bệnh ‘lặng lẽ’ có thể gây tử vong
Những bộ ba tấn công xuất sắc nhất trong lịch sử Champions League