‘Mất bình quân 34 năm thu nhập để mua nhà tại TP HCM’

Theo số liệu thống kê từ Numbeo – nền tảng cơ sở dữ liệu chi phí sinh hoạt lớn nhất thế giới – trong quý I, để một hộ gia đình trên toàn cầu có khả năng sở hữu nhà là cần khoảng 15 năm thu nhập. Tuy nhiên, tại Việt Nam, con số này dao động 25-26 năm, ghi nhận mức cao thứ ba trong khu vực châu Á. Năm 2024, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam chỉ là 23,7 năm.

Riêng tại TP HCM, thời gian trung bình để một người lao động tích lũy thu nhập đủ sở hữu một căn hộ chung cư (giá căn hộ được tính ở mức bình quân toàn thị trường, hiện là 77-85 triệu đồng/m2) lên đến 34 năm (năm 2024 là 32,4 năm). Mức này vượt xa trung bình của cả nước và xếp TP HCM vào vị trí thứ 5 trong danh sách các thành phố có tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập bình quân của hộ gia đình (HPR) cao nhất thế giới. Với TP Hà Nội, con số chênh lệch là 24,7 năm (năm 2024 là 20,6)

HPR được tính bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập bình quân hàng năm hộ gia đình. Theo Bộ Xây dựng, HPR là phương pháp phổ biến nhất và được sử dụng nhiều nơi trên thế giới khi đánh giá mức độ hợp lý về giá của nhà ở. Chỉ số này cũng được khuyến khích sử dụng bởi Ngân hàng Thế giới và Liên Hợp Quốc.

Một nghiên cứu trước đó từ chuyên trang Batdongsan cũng cho kết quả, tính trên mức thu nhập bình quân năm 2024, người lao động trên 30 tuổi tại Việt Nam, mất bình quân gần 26 năm tích lũy để mua được một căn hộ tầm trung (giá 3 tỷ đồng) trong điều kiện là lãi suất huy động khoảng 4,5% và giá nhà không tăng tiếp. Năm 2023 con số thu nhập cần tích lũy chỉ là 23,5 năm cũng theo nghiên cứu của đơn vị này.

Báo cáo về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố thuộc khu vực châu Á của CBRE, cũng cho biết hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP HCM đều thuộc nhóm có tỷ lệ người dân khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại.

Theo CBRE, giá bình quân căn hộ TP HCM hiện gần 3.000 USD mỗi m2 (khoảng 75 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore.

Trong khi đó theo báo cáo điều tra nhu cầu về nhà ở đến 2030 của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, khả năng tài chính của người dân thành phố hiện nay chỉ đủ chi trả khoảng 53% giá trị căn hộ dự kiến mua.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho rằng nguyên nhân chủ yếu là giá nhà tại Việt Nam ngày càng tăng cao. Nguồn cung khan hiếm, các chi phí đầu vào tăng cùng hàng loạt chi phí “không chính thức” khác cũng góp phần đẩy giá nhà đi lên trong khi thu nhập tăng không theo kịp.

Còn theo chuyên gia One Mount Group, giá nhà ở tại TP HCM liên tục tăng cao, trung bình hơn 88 triệu đồng mỗi m2 vượt xa thu nhập. Thành phố hiện có quỹ đất gần như đã khai thác hết, không còn dư địa để phát triển thêm dự án. Các quy trình pháp lý, thủ tục phê duyệt cấp phép xây dựng mất nhiều thời gian, làm chậm trễ việc đưa sản phẩm ra thị trường. Quá trình đô thị hóa của TP HCM diễn ra nhanh chóng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm.

Thực tế, thị trường bất động sản TP HCM đối mặt thiếu hụt nguồn cung và giá nhà leo thang. Báo cáo từ Sở Xây dựng cho thấy năm 2024, thành phố chỉ có 6 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với 3.800 căn hộ chung cư mở bán, giá bình quân 9,4 tỷ đồng mỗi căn. Còn theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), giá chung cư mới mở bán tại thành phố bình quân từ 55 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 65 m2 có giá gần 4 tỷ đồng, gồm thuế, phí. Để tìm mua căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng ở thành phố, theo HoREA, rất khó khăn và căn hộ dưới 2 tỷ đồng là “hàng hiếm”.

Theo giới chuyên gia, giá nhà TP HCM được dự báo tiếp tục đắt đỏ, trong bối cảnh tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá đất mới, chi phí phát triển dự án leo thang kéo đà chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập lên cao hơn so với hiện tại.

Phương Uyên