Chị Đức Hạnh (quận 11, TP HCM) đang đứng trước lựa chọn: “tiếp tục thanh toán gần 4,3 tỷ đồng để sở hữu hai lô đất nền tại Nhơn Trạch hoặc chấp nhận mất toàn bộ 450 triệu đồng tiền đặt cọc”. Trước đó, giữa tháng 3, khi xuất hiện tin đồn huyện Nhơn Trạch sẽ sáp nhập vào TP HCM, chị Hạnh đặt cọc mua hai nền đất tại một dự án gần quốc lộ 51, theo lời giới thiệu của người quen, với kỳ vọng giá đất sẽ tăng gấp đôi.

Tuy nhiên, khi tin đồn không thành hiện thực, thị trường bắt đầu hạ nhiệt từ đầu tháng 4. Chị Hạnh rơi vào tình thế khó khăn vì đã đến hạn thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng. “Mấy tuần qua, tôi tìm người sang tay 2 lô đất này nhưng chưa có ai mua. Nếu không bán được trong tuần này, tôi chấp nhận bỏ cọc vì không đủ tiền thanh toán hợp đồng”, chị Hạnh cho hay.

Tình cảnh tương tự xảy ra với anh Phước Hải, nhà đầu tư đến từ Tây Ninh. Tháng 2, anh đặt cọc 150 triệu đồng để mua một lô đất giá hơn 2 tỷ đồng tại TP Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), kỳ vọng “lướt sóng” nhờ thông tin sáp nhập về TP HCM. Tuy nhiên, thay vì sốt nóng như dự đoán, thị trường Phú Mỹ hạ nhiệt từ giữa tháng 4 sau hàng loạt khuyến cáo của chính quyền và thay đổi liên quan đến đơn vị hành chính. Giá đất nền chững lại, thanh khoản giảm.

Theo anh Hải, do mua vào đúng giai đoạn đỉnh giá, việc bán lại gặp khó khăn vì giá hiện cao hơn mặt bằng chung. Gần đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không tìm được người mua, anh đành chấp nhận bỏ cọc.

“Giờ tôi không đủ khả năng vay hơn cả tỷ đồng để mua đất, dù biết thị trường này vài năm tới vẫn còn tiềm năng”, anh Hải tiếc nuối chia sẻ.

Anh Phạm Anh Tuấn (TP Thủ Đức) cũng cho hay cuối tháng 2, anh vay gần 1 tỷ đồng để mua một lô đất thổ cư tại Nhơn Trạch với kỳ vọng thu lời sau khi khu vực này sáp nhập về TP HCM. Nhưng đến đầu tháng 4, thị trường nơi đây bắt đầu nguội lạnh. Anh rao bán lại lô đất với giá gốc vẫn không có người mua. “Do vay tiền nóng để đầu tư, nếu đến tháng 9 không bán được, tôi có nguy cơ mất trắng tài sản thế chấp. Vì vậy, dù lỗ nặng, tôi vẫn phải bán ra”, anh nói.

Hình ảnh một dự án tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Ảnh: Phương Uyên — Hình ảnh một dự án tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Ảnh: *Phương Uyên*

Chia sẻ về tình hình giao dịch nhà đất Nhơn Trạch, anh Nguyễn Văn Phúc, môi giới bất động sản tại Đồng Nai, cho biết nếu quý I, thị trường ghi nhận làn sóng nhà đầu tư đổ xô mua đất, đến quý II, xu hướng bán ra tăng cao. Thị trường nhà đất Đồng Nai xuất hiện tình trạng bỏ cọc khi nhiều lô đất đến hạn thanh toán nhưng nhà đầu tư không kịp xoay xở vốn.

“Trung bình cứ 10 người lướt sóng, 3-4 người sẽ bỏ cọc trong tháng vừa qua, tương ứng tỷ lệ lên đến 30-40%”, anh Phúc cho hay.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên, theo anh Phúc là do Nhơn Trạch không sáp nhập về TP HCM như dự kiến trước đó, khiến nhiều nhà đầu tư mua đất tại đây ồ ạt bán ra. Những người đã thanh toán đủ tiền thì cố giữ đất chờ thị trường phục hồi. Trong khi những người cần bán gấp phải chấp nhận giảm giá 10-15% so với quý I.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại Đồng Nai cho biết, lượng giao dịch mua bán đất Nhơn Trạch, Long Thành giảm 50-60% sau khi đề án sáp nhập các tỉnh, thành được công bố. Thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng, nguồn cung tăng nhưng lực cầu giảm mạnh. Nhà đầu tư bắt đầu bỏ cọc, giảm giá bán vì lo ngại về định hướng phát triển và kế hoạch hành chính tương lai.

Tuy nhiên, theo ông này, vẫn có một bộ phận nhà đầu tư tranh thủ gom hàng cắt lỗ từ những người buộc phải bán. Giá mua hiện thấp hơn khoảng 10% so với cao điểm quý I.

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, nhu cầu giao dịch nhà đất tại các địa phương từng “sốt nóng” vì thông tin sáp nhập tỉnh đã giảm sâu trong tháng 4, khi đề án sáp nhập được công bố. Số liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy khi bùng nổ thông tin sáp nhập tỉnh, nhu cầu tìm mua nhà đất các khu vực “nóng” như Nhơn Trạch tăng 142%, Dĩ An, Thuận An tăng 70%, Long Thành tăng 40%. Sang tháng 4, sau khi Nghị quyết 60 ban hành, nhu cầu tìm kiếm nhà đất Tân An giảm 56%, Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 60%, Đồng Nai giảm 79%. Không chỉ nhu cầu mua giảm, giá rao bán nhà đất các khu vực trên cũng hạ nhiệt, thấp hơn cao điểm quý I trên dưới 10%.

Còn theo khảo sát từ Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản DKRA Group, ba tháng đầu năm, giá đất nền có hiện tượng tăng cục bộ tại một vài tỉnh, thành như Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 30-50%, Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 20-30%. Đà tăng này được dẫn dắt bởi các thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành. Bước sang tháng 4, sau khi chính thức có đề án sáp nhập, nhu cầu mua ở các khu vực nóng như Nhơn Trạch, Long Thành bắt đầu hạ nhiệt 20-30%, đà tăng giá chững lại và xuất hiện tình trạng bỏ cọc.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định thông tin sáp nhập tỉnh đã khiến nhiều người kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và kinh tế, dẫn đến xuất hiện làn sóng tranh nhau mua đất dù giá bán tăng cao. Tuy nhiên, sau các cảnh báo từ cơ quan chức năng, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng, chờ thêm thông tin rõ ràng về pháp lý, quy hoạch hành chính sau sáp nhập. Điều này khiến giao dịch và giá đất có xu hướng điều chỉnh giảm.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư phán đoán sai diễn biến thị trường, vội vàng thoát hàng cũng tạo ra làn sóng bán tháo, bỏ cọc khiến thị trường diễn biến tiêu cực.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên từng cảnh báo, đầu tư lướt sóng theo các chính sách quy hoạch hay hạ tầng là cuộc chơi tiềm ẩn rủi ro cao. Hạ tầng và quy hoạch là yếu tố phát triển dài hạn, không thể tạo ra lợi nhuận tức thời. Việc đầu cơ, đẩy giá đất tăng ảo theo tâm lý đám đông, không dựa vào nhu cầu thực tế dễ khiến nhà đầu tư tiền mất tật mang. Ông Kiên khuyến nghị nhà đầu tư cần cẩn trọng, không chạy theo tâm lý đám đông mà nên tập trung vào các yếu tố làm tăng giá trị thực cho bất động sản.

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cảnh báo việc sáp nhập các tỉnh, thành có thể mang lại tác động tích cực khi giúp rút gọn thủ tục pháp lý, thúc đẩy nguồn cung – đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, để bất động sản tăng giá bền vững, cần đi kèm với phát triển hạ tầng, giao thông, kinh tế và khả năng khai thác thực tế.

VARS khuyến nghị để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ mặt bằng giá, quy hoạch và tiến độ hạ tầng tại khu vực dự định đầu tư. Những nơi có quy hoạch rõ ràng, đang triển khai và thu hút dân cư thực tế sẽ an toàn và tiềm năng hơn so với các khu vực chỉ tăng giá theo tin đồn.

Phương Uyên