15 năm sống ổn định trên đất nông nghiệp, vì sao xin sổ đỏ vẫn bị ‘tuýt còi’?

Gia đình ông Nguyễn Viết Hùng sử dụng một thửa đất để sản xuất nông nghiệp từ trước năm 1993, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng. Năm 2004, khi Nhà nước đo vẽ bản đồ địa chính, thửa đất được thể hiện là đất sản xuất nông nghiệp (ký hiệu BHK).

Đến năm 2009, vì nhà cũ bị thu hồi phục vụ dự án, gia đình ông được giao đất tái định cư. Tuy nhiên, ông Hùng không xây nhà tại đây mà xây trên chính thửa đất nông nghiệp cũ và sinh sống ổn định từ đó đến nay, không bị chính quyền địa phương ngăn cản hay xử phạt.

Tuy nhiên, khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), ông Hùng được cán bộ địa chính trả lời: Gia đình đã vi phạm pháp luật đất đai do tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và phải xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì mới được xem xét cấp sổ theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Ông Hùng thắc mắc, tại sao ông không được cấp sổ theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024, dành cho người sử dụng đất ổn định không có giấy tờ?

Phải xử lý vi phạm trước khi được cấp sổ

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định: Việc cấp sổ đỏ phải căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương và từng trường hợp cụ thể.

Theo đó, thửa đất gia đình ông Hùng sử dụng được xác định trên bản đồ địa chính năm 2004 là đất nông nghiệp. Việc ông Hùng xây nhà trên đó từ năm 2009 là hành vi sử dụng đất sai mục đích, không được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Vì vậy, đây là trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai, không thể áp dụng cấp sổ theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 vốn chỉ dành cho trường hợp không có giấy tờ nhưng sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm.

Theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024, các trường hợp như của ông Hùng, tức là có vi phạm nhưng đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng ổn định, lâu dài thì sau khi xử lý vi phạm hành chính và nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hành vi tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có thể bị xử phạt theo Điều 10 Nghị định 123/2024, với mức phạt tùy theo diện tích và khu vực vi phạm. Sau khi hoàn tất xử lý, người dân vẫn có cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Cần phân biệt rõ “sử dụng ổn định” với “sử dụng hợp pháp”

Trên thực tế, nhiều gia đình do không nắm rõ quy định hoặc vì nhu cầu bức thiết đã tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Việc không bị xử phạt trong một thời gian dài không đồng nghĩa với việc được coi là hợp pháp.

Một chuyên gia chính sách đất đai cho rằng, trong trường hợp của ông Nguyễn Viết Hùng, có một sự nhầm lẫn khá phổ biến giữa “sử dụng ổn định” và “sử dụng hợp pháp”.

Việc người dân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp và không bị xử lý suốt 10-15 năm không đồng nghĩa với việc sử dụng đất hợp pháp. Thời gian không thể ngụy tạo tính pháp lý của hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Vị chuyên gia cho biết, luật pháp đất đai hiện hành chia rõ hai nhóm: Trường hợp không có giấy tờ nhưng sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm, có thể được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo Điều 138.

Trường hợp có vi phạm, như tự ý chuyển mục đích sử dụng, dù đã ở lâu năm, phải xử lý vi phạm trước rồi mới được cấp giấy chứng nhận theo Điều 139.

Chính quyền cấp xã cần chủ động tuyên truyền rõ quy định của Luật Đất đai 2024 đến người dân, đặc biệt trong các khu vực có biến động về dân cư, quy hoạch, giải tỏa tái định cư. 

“Nếu để người dân vi phạm một cách âm thầm suốt thời gian dài, đến khi xin cấp sổ mới bị ‘tuýt còi’ thì rất dễ phát sinh tâm lý bức xúc, hiểu nhầm và khiếu kiện kéo dài”, vị chuyên gia cho biết.

Chồng để bố mẹ đứng tên sổ đỏ mảnh đất mua chung, ly hôn vợ có ‘trắng tay’?Hai vợ chồng cùng tích cóp tiền mua đất nhưng chồng để bố mẹ ruột đứng tên sổ đỏ, khi ly hôn người vợ có ‘trắng tay’? Đây là vấn đề được rất nhiều người quan tâm.