An toàn pháp lý trong số hoá giao dịch bất động sản và giải pháp công chứng điện tử

Cần thống nhất theo các quy định tại Luật Công chứng

Tham dự hội thảo có đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu; bà Phạm Thuý Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ; đại diện Cục Bổ trợ Tư pháp, Bộ Tư pháp; Cục An ninh Chính trị Nội bộ, Bộ Công an; các chuyên gia, doanh nghiệp, công chứng viên…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng bất động sản là loại tài sản đặc biệt, giá trị lớn và liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất nên tính minh bạch, an toàn và tin cậy của giao dịch là yếu tố bắt buộc. Trong khi đó, môi trường số đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý: Giả mạo danh tính, hợp đồng điện tử thiếu xác thực, thông tin tài sản sai lệch, tranh chấp khó chứng minh…

Thực tế này đặt ra yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản số, đi đôi với cải cách thủ tục hành chính, để vừa tạo sự thuận tiện vừa gia tăng niềm tin và sự an tâm cho người dân, doanh nghiệp khi chuyển đổi từ cách thức giao dịch truyền thống sang số hoá.

Toàn cảnh hội thảo.

Tham luận tại hội thảo, bà Phạm Thuý Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua phát triển nhanh nhưng chưa thực sự bền vững, thực tiễn cho thấy còn nhiều bất cập trong quá trình thực thi pháp luật và phát triển thị trường bất động sản.

Đáng quan tâm, thông tin trên thị trường bất động sản không minh bạch từ cả ba bên: người bán thường cố tình giấu tình trạng pháp lý; người mua thiếu khả năng thẩm định; bên môi giới không kiểm soát được sự xác thực của sản phẩm.

Ngoài ra, không có công cụ kiểm chứng độc lập về giá trị bất động sản, trong khi bảng giá đất nhà nước chưa phù hợp với biến động thực tế, chưa phản ánh đúng giá thị trường. Việc xác minh quyền sở hữu, tình trạng pháp lý phụ thuộc hoàn toàn vào giấy tờ giấy hoặc tra cứu thủ công tại cơ quan quản lý hoặc tổ chức hành nghề công chứng. Quy trình giao dịch bất động sản còn rườm rà, chưa khoa học, chưa liên thông…

Do vậy, kéo dài thời gian thực hiện giao dịch bất động sản, chưa thuận tiện cho người tham gia giao dịch, tốn kém thời gian, chi phí tuân thủ của cả người dân và cơ quan nhà nước.

Giá trị giao dịch chưa phản ánh đúng thực chất của giao dịch, trốn thuế, đầu cơ, thổi giá Hiện tượng “làm giá”, “loạn giá”, tình trạng đầu nậu, môi giới “thổi giá”, dàn dựng các giao dịch mua bán ảo khiến giá bất động sản bị đẩy cao giả tạo so với giá trị thật. Giá giao dịch thực tế thường cao hơn nhiều lần so với giá kê khai, dẫn tới thất thu thuế, thiếu cơ sở dữ liệu chuẩn xác…

Bà Phạm Thuý Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ.

Về phạm vi công chứng, bà Hạnh cho rằng, các quy định pháp luật về đất đai, công chứng còn lẫn nhau, dẫn đến những cách hiểu khác nhau. Do đó tại kỳ họp tháng 10 tới, Quốc hội sẽ sửa Luật Đất đai, dự kiến tháng thời gian tới sẽ sửa Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Theo bà Hạnh, cần thống nhất theo các quy định tại Luật Công chứng, cũng nên có những nguyên tắc cái gì là văn bản bắt buộc công chứng, cái gì là khuyến khích, cái gì là tự nguyện.

Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cũng khẳng định, thực tế không có chủ trương nào của Đảng, Nhà nước yêu cầu bỏ công chứng, mà chỉ là giảm chứng thực bản sao…

Đảm bảo an toàn pháp lý đối với các giao dịch bất động sản

Tổng Thư ký Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Đào Duy An cho hay, nhiều quốc gia coi công chứng viên như thẩm phán phòng ngừa, khi một giao dịch được xem xét bởi một chuyên gia như vậy thì tính bảo đảm cao, đúng về nhân thân, ý chí, về hành vi.

Bất động sản là tài sản đặc biệt có giá trị lớn, do đó an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản luôn luôn là sự quan tâm của chính quyền và người dân. Hoạt động công chứng đã được chứng minh là một trong các biện pháp hữu hiệu nhất để đảm bảo an toàn pháp lý đối với giao dịch bất động sản.

“Nếu các sàn giao dịch bất động sản là cái nôi, là cầu nối để thị trường bất động sản phát triển thì hoạt động công chứng như là người gác cổng giúp thị trường bất động sản được an toàn, giao dịch được diễn ra thuận lợi, và từ đó cũng góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển bền vững.

Tổng Thư ký Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Đào Duy An.

Trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ đối với quy trình giao dịch bất động sản như hiện nay, công chứng, đặc biệt là công chứng điện tử càng trở nên cần thiết để đảm bảo an toàn pháp lý đối với các giao dịch bất động sản”, ông An nhấn mạnh.

Cũng theo Tổng Thư ký Hiệp hội công chứng viên Việt Nam, sản phẩm của công chứng điện tử là văn bản công chứng dạng điện tử, do đó rất dễ dàng khi thực hiện các thủ tục hành chính trực tuyến toàn trình cũng như trực tuyến từng phần, ngoài ra văn bản công chứng điện tử có thông tin để có thể tham chiếu, kiểm tra tính xác thực, đảm bảo thông tin được kiểm tra dễ dàng, chính xác và nhanh chóng.

Đưa giao dịch bất động sản từ “tư duy giấy” sang “tư duy số”

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung – Phó Trưởng Ban Pháp chế VNREA nhìn nhận, để bảo đảm tính minh bạch, an toàn và hiệu quả, việc hoàn thiện pháp luật trong giao dịch số hoá bất động sản là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh chuyển đổi số hiện nay.

Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng điện tử, công chứng số, chia sẻ và kết nối cơ sở dữ liệu đất đai còn rời rạc, trong khi rủi ro về giả mạo, lộ lọt thông tin và tranh chấp pháp lý có thể ảnh hưởng lớn đến niềm tin thị trường.

Do vậy, cần xây dựng hành lang pháp lý thống nhất giữa các luật liên quan, quy định cụ thể giá trị pháp lý của hợp đồng và chữ ký số, đồng thời phát triển cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia kết nối với hệ thống công chứng, ngân hàng và thuế. Song song, Luật Công chứng cần được sửa đổi để ghi nhận công chứng điện tử, chứng thực từ xa, gắn với các giải pháp xác thực danh tính hiện đại như eKYC và sinh trắc học.

Ngoài ra, cần cơ chế bảo vệ dữ liệu cá nhân chặt chẽ, chế tài nghiêm khắc với hành vi xâm phạm và khuyến khích triển khai mô hình thử nghiệm pháp lý (sandbox) cho doanh nghiệp proptech.

Theo bà Nhung, việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch số hoá bất động sản không chỉ bảo đảm quyền lợi các bên mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại và phù hợp với xu thế phát triển số hoá toàn cầu.

Còn Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh đề nghị, cần áp dụng rộng rãi công chứng điện tử theo quy định (giảm hoàn toàn quy trình giấy tờ), mở rộng chứng thực điện tử và các nền tảng công chứng số và toàn diện hóa; đồng thời liên thông dữ liệu đất đai – dân cư – thuế – tín dụng, nhằm đưa giao dịch bất động sản từ “tư duy giấy” sang “tư duy số”…

Hội thảo cũng đã ghi nhận nhiều ý kiến, kiến nghị quan trọng từ cơ quan quản lý, giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp hướng tới việc hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy liên thông dữ liệu và triển khai rộng rãi công chứng điện tử trong lĩnh vực bất động sản từ tháng 7/2025 – khi Luật Công chứng 2024 chính thức có hiệu lực…