75% căn hộ tồn kho là dòng cao cấp, hạng sang

Trong báo cáo mới đây về tình hình thị trường bất động sản TP HCM, Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết quý I, TP HCM có khoảng 6.000 căn hộ mở bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán), giao dịch thành công 855 căn hộ, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 12% trên tổng giỏ hàng. Điều này tương ứng quý vừa qua, thành phố còn tồn kho 5.200 căn hộ.

Xét trên cơ cấu hàng tồn kho, theo One Mount Group, phần lớn sản phẩm bán ế tập trung ở phân khúc cao cấp (60-120 triệu đồng mỗi m2), hạng sang (120-290 triệu/m2) và siêu sang (trên 290 triệu/m2). Trong đó, số lượng căn hộ cao cấp chiếm 60%, hạng sang là 1,5% và dòng siêu sang lên đến gần 13,5%.

Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận bởi Công ty tư vấn bất động sản DKRA Group. Theo đơn vị này, quý I, TP HCM có 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp (gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho), tiêu thụ được gần 1.000 căn và tiếp tục tồn kho 5.800 căn. 73% hàng tồn kho quý I thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang giá bán trên 70 triệu đồng mỗi m2.

Còn theo Knight Frank Việt Nam, hơn 90% rổ hàng tồn kho chào bán sơ cấp trong ba tháng đầu năm thuộc loại trung và cao cấp, giá bán bình quân khoảng 3.648 USD mỗi m2 (hơn 91 triệu đồng), vượt tài chính số đông người mua. Rổ hàng tồn kho phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng mỗi m2) chỉ chiếm 10% và chủ yếu là loại hình 3 phòng ngủ, diện tích lớn.

Bộ Xây dựng cho biết tính đến quý IV/2024, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án còn khá lớn, với khoảng 17.058 sản phẩm (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền).

Đánh giá về nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tồn kho bất động sản cao cấp gia tăng, đại diện One Mount Group nhìn nhận diễn biến tăng giá quá nhanh của thị trường căn hộ TP HCM những năm qua khiến nguồn cung của rổ hàng cao cấp có xu hướng vượt cầu.

Theo đơn vị này, trong quý vừa qua, gần 15% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP HCM có giá từ 120-290 triệu đồng mỗi m2, 24% nguồn cung giá 60-120 triệu đồng mỗi m2, còn lại cũng từ 35-60 triệu đồng mỗi m2. Trung bình giá căn hộ TP HCM đạt 88,4 triệu đồng mỗi m2, tăng 22% so với năm 2024. Giá nhà đang quá cao so với sức mua của cả nhà đầu tư và người ở thực.

Bên cạnh đó, One Mount Group cho biết phần lớn các dự án mở bán trong quý I đều điều chỉnh tăng giá mạnh so với đợt bán trước đó. Điển hình, dự án Vinhomes Grand Park ghi nhận mức tăng lên đến 13%, Thảo Điền Green có mức tăng trên 20% so với quý trước. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, đà tăng giá liên tục của căn hộ TP HCM khiến người mua nhà thận trọng khi tiếp cận, dẫn đến nhu cầu mua bất động sản cũng hạ nhiệt.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP HCM – nhận định rổ hàng giá cao đang khó hấp thụ trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động và nhà đầu tư có xu hướng phòng thủ dòng tiền, tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn. Điều này khiến sản phẩm có giá cao càng khó bán.

Theo bà, trong 9 tháng còn lại, TP HCM dự kiến có thêm khoảng 9.800 căn hộ mở bán mới, gần 80% trong đó thuộc loại hình cao cấp giá trên 60 triệu đồng mỗi m2. Thanh khoản căn hộ trong các quý tới được dự báo hồi phục tốt hơn nhờ được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới cũng như sự tăng nhiệt từ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm.

Dù vậy, giám đốc Savills cho rằng sẽ khó có đột phá thanh khoản, do cung – cầu vẫn đang lệch pha và sự cạnh tranh bởi rổ hàng giá rẻ từ các thị trường lân cận.

Giới chuyên gia có chung nhận định, nếu không có sự cải thiện về nguồn cung phân khúc vừa túi tiền, nhiều khả năng tồn kho bất động sản TP HCM sẽ còn gia tăng. Điều này đặt ra thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc và điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm hướng đến nhu cầu số đông và phù hợp với sức hấp thụ thực tế của từ người mua.

Phương Uyên