Trong báo cáo mới đây, kênh rao tin trực tuyến Batdongsan cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP HCM ngày càng sụt giảm. Con số này được tính theo công thức (tiền cho thuê một tháng x 12 tháng) chia cho giá trị tài sản.

Quý I, lợi suất cho thuê chung cư ở cả Hà Nội và TP HCM đạt 3,1%, giảm mạnh sau hai năm. Trong khi đầu 2023, con số này tại hai thành phố lần lượt là 4,9% và 4,5%.

Hiện giá rao cho thuê chung cư ở Hà Nội đạt trung bình 13 triệu đồng một căn mỗi tháng, còn TP HCM khoảng 12 triệu đồng, trong khi giá bán trung bình đã lên đến 63 triệu và 59 triệu đồng mỗi m2 vào quý I.

“Chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua nhà và giá thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho hay.

Tương tự, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm.

Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp, theo VARS, do giá thuê không theo kịp đà tăng giá nhà. Tại Hà Nội, đến cuối năm ngoái, giá chung cư sơ cấp đạt trung bình 70 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn 35% theo năm. So với quý II/2019, chỉ số giá chung cư Hà Nội đã tăng hơn 72%. Trong khi đó, giá thuê căn hộ chỉ tăng khoảng 5-10% một năm.

Theo ghi nhận của VnExpress, so với đà tăng giá bán lên đến 40-50% trong năm ngoái, giá thuê chung cư có xu hướng ổn định và tăng nhẹ ở những dự án vị trí trung tâm. Đơn cử tại quận Cầu Giấy, căn hộ hai phòng ngủ tại tòa Discovery Complex đang cho thuê 17-19 triệu đồng một tháng, đã gồm nội thất, nhỉnh 5% so với đầu năm ngoái. Hay một số căn hộ rộng 88 m2 tại dự án The Matrix One (quận Nam Từ Liêm) có giá thuê khoảng 22-24 triệu đồng mỗi tháng tùy nội thất, chưa gồm phí gửi xe, dịch vụ. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại hai dự án vào khoảng 3-3,1%.

Ở những khu vực xa hơn, như khu đô thị Vinhomes Smart City, giá thuê căn hộ hai phòng ngủ tại những tòa đã bàn giao 2-3 năm khoảng 10-15 triệu đồng, tùy thiết kế nội thất. Với loại căn studio hay một phòng ngủ, giá thuê khoảng 7-10 triệu đồng một tháng, tăng 5-7% sau một năm. Lợi suất cho thuê trung bình tại đây vào khoảng 2,9-3%.

Ở những khu đô thị giá rẻ như Linh Đàm, Đại Thanh, tỷ suất cho thuê chung cư cũng sụt giảm. Giá thuê ở đây dao động 7-11 triệu đồng cho căn hộ diện tích 61-76 m2, tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi giá vốn đã leo thang khoảng 40% cùng với đà tăng nhiệt của thị trường năm ngoái. Với giá bán lên đến 50-55 triệu đồng mỗi m2, hiện tỷ suất cho thuê tại hai khu đô thị này dao động 2,8-2,9%.

Tuy nhiên, giá vốn tăng mạnh tác động trực tiếp đến chiến lược định giá thuê của chủ nhà, gây áp lực lên nhóm đi thuê.

Hội Môi giới cho biết các quận trung tâm gần như “vắng bóng” phân khúc chung cư thương mại có giá thuê dưới 10 triệu đồng mỗi m2. Mặt bằng giá thuê căn hộ một phòng ngủ là 10-15 triệu đồng, còn hai phòng ngủ khoảng 15-20 triệu đồng một tháng.

Tại các quận, huyện xa trung tâm, giá thuê chung cư trung bình 6,5-15 triệu đồng mỗi tháng, tùy diện tích. Trong khi 5 năm trước, mặt bằng giá thuê khu vực này chỉ khoảng 3-8 triệu đồng.

Theo các chuyên gia, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô thị và các tỉnh ngày càng rõ nét do giá thuê nhà thấp hơn khoảng 20-30% so với trung tâm. Tuy nhiên, xu hướng này cũng gặp nhiều khó khăn bởi hệ thống giao thông công cộng chưa phát triển đồng bộ, chi phí đi lại tăng lên.

Chuyên gia của VARS đề xuất Nhà nước sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn với giá rẻ, bên cạnh việc thúc đẩy nhà ở xã hội. Quỹ nhà cho thuê này nên ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân, viên chức, tri thức trẻ, lao động làm trong ngành nghề trọng điểm.

VARS gợi ý mô hình ký túc xá cho lao động đô thị tại Singapore. Theo đó, Chính phủ cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ
thông qua HDB Public Rental Scheme và BTO (Build-to-Order). Người lao động trẻ mới ra trường, chưa có khả năng mua nhà, có thể thuê căn hộ HDB với giá thấp hơn thị trường 40-50%. Khi có đủ tài chính, họ có thể mua căn hộ BTO với chương trình trợ giá cùng lãi suất thấp.

Với chủ đầu tư, VARS khuyến nghị họ nên ưu tiên các sản phẩm có giá phù hợp với nhu cầu đa số người dân. Việc chạy đua làm nhà cao cấp cũng kéo theo sức mua giảm sút. Bởi người có nhu cầu mua nhà ở thì không đủ khả năng, còn nhà đầu tư “chán nản” khi tỷ suất cho thuê thấp, giá vốn cao.

Ngọc Diễm