113.000 tỷ đồng “của để dành” của Vinhomes đến từ đâu?

Dựa trên báo cáo cập nhật của Vietcap, lượng backlog chưa ghi nhận của Vinhomes (VHM) vào cuối năm 2025 là 186.400 tỷ đồng; ghi nhận mức tăng trưởng lên tới 98% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó 46% là từ bán lô lớn, khoảng 40% còn lại đến từ ghi nhận doanh số bán mới, chủ yếu tại các dự án Green Paradise, Ocean Park 2 và 3, Green City và mở bán mới tại Làng Vân/Hải Vân Bay.

Theo thống kê của Vietcap, Vinhomes có 7 dự án quy mô lớn đang triển khai bán hàng. Nếu chỉ tính riêng tại các dự án này, khối lượng doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes đã lên tới con số khoảng 113.000 tỷ đồng.

Dẫn đầu trong danh sách đóng góp là dự án Wonder City (Hà Nội) với doanh số bán hàng chưa ghi nhận đạt mức 43.100 tỷ đồng. Dự án này có quy mô bao gồm 2.300 căn thấp tầng và 600 căn cao tầng. Tính đến nay, dự án Wonder City đã bán được 2.200 căn thấp tầng và 600 căn cao tầng, chỉ còn lại khoảng 100 căn thấp tầng chưa bán. Thời gian dự kiến sẽ được ghi nhận bàn giao trong giai đoạn 2026-2027.

Đứng thứ hai là siêu dự án Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) với 36.200 tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận. Với tổng quy mô lên tới 9.500 căn thấp tầng, dự án đã tiêu thụ được khoảng 9.300 căn, chỉ còn lại khoảng 200 căn chưa bán. Dự án dự kiến có thời gian bàn giao kéo dài từ năm 2024 đến năm 2028.

Dự án Golden City đóng góp 16.300 tỷ đồng vào tổng doanh số chưa ghi nhận. Trong tổng số 6.100 căn thấp tầng của dự án, Vinhomes đã bán thành công 3.100 căn hộ và dự kiến thời gian ghi nhận bàn giao trong giai đoạn 2025-2029.

Tại thị trường phía Nam, dự án Green City cũng đóng góp 11.600 tỷ đồng doanh số chờ ghi nhận. Vinhomes đã tiêu thụ được 3.400 căn trong tổng số 4.600 căn thấp tầng tại đây, với kế hoạch bàn giao từ năm 2025 đến 2029.

Siêu dự án Green Paradise tại Cần Giờ (TP.HCM) đã đóng góp 6.200 tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận. Đây là một siêu dự án với tổng số căn bao gồm 22.600 căn thấp tầng cùng một phân khu cao tầng. Dự án này đã bán được 11.200 căn thấp tầng và 12.500 căn cao tầng, còn lại khoảng 11.400 căn thấp tầng chưa bán. Dự kiến thời gian ghi nhận bàn giao của dự án này sẽ trải dài từ năm 2025 cho đến tận năm 2042.

Điện Thoại Di Động Honor X6c 6GB + 128GB/256GB - Pin 5300mAh NFC - Camer

Các dự án lớn khác của Vinhomes như Ocean Park 2, Ocean Park 3 hay Golden Avenue không còn đóng góp vào doanh số bán hàng chưa ghi nhận.

Tại dự án Ocean Park 2, 13.800/14.500 căn thấp tầng và 23.400/27.800 căn cao tầng đã được bán và còn lại khoảng 5.100 chưa được bán.

Dự án Ocean Park 3, 9.300/9.500 căn thấp tầng và 11.600/17.000 căn cao tầng đã được bán và còn lại khoảng 5.600 chưa được bán.

Thời gian ghi nhận bàn giao của 2 dự án này từ 2021-2026.

Bộ phát wifi 4G di động mini ROOSEE M610, chuẩn wifi 6

Dự án Golden Avenue đã bán 2.400 trên 2.500 căn thấp tầng, còn lại khoảng 100 căn chưa bán. Thời gian dự kiến ghi nhận bàn giao từ 2024-2026.

Việc sở hữu khối doanh số chưa ghi nhận khổng lồ được xem là bệ phóng vững chắc để Vinhomes duy trì đà tăng trưởng trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều thách thức.

Theo dự báo của Chứng khoán Vietcap, doanh thu bất động sản cốt lõi của VHM trong năm 2026 dự kiến sẽ đạt 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước. Đặc biệt, có tới khoảng 60% doanh thu dự kiến này sẽ được chuyển hóa trực tiếp từ lượng backlog 186.400 tỷ đồng đã tích lũy từ cuối năm 2025.

Vietcap dự báo tổng doanh số bán hàng giai đoạn 2026-2028 của Vinhomes đạt 633.000 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 47% đến từ các dự án đang triển khai và 53% từ các dự án mới (như Hải Vân Bay, Hạ Long Xanh và Khu đô thị Đại học Quốc tế/IUT năm 2026; Phước Vĩnh Tây và Tuyên Quang năm 2027; Quang Hanh và Ven Vịnh Cam Ranh năm 2028).

Tuy nhiên, Vietcap cũng lưu ý đến rủi ro tiến độ bán hàng tại các dự án trọng điểm chậm hơn dự kiến; căng thẳng địa chính trị kéo dài gây áp lực lên điều hành chính sách của NHNN.

Vietcap kỳ vọng Vinhomes sẽ tiếp tục mở bán nhiều dự án mới trong năm 2026. Vinhomes có vị thế tương đối tốt để vượt qua những thách thức ngắn hạn (lãi suất cao hơn năm 2025) nhờ tiềm lực mạnh mẽ, chiến lược chủ động và các quan hệ đối tác chiến lược. Danh mục dự án của công ty cũng được hưởng lợi từ tiềm năng phát triển hạ tầng trong dài hạn.

Theo Vietcap, các công tác chuẩn bị và thi công hạ tầng tại các dự án dự kiến mở bán như Hải Vân Bay và Hạ Long Xanh đang tiếp tục được triển khai; sự kiện khởi động dự án Hải Vân Bay cũng diễn ra gần đây. Vietcap kỳ vọng các hoạt động bán hàng bao gồm bán lẻ và bán lô lớn tại các dự án mới cũng như các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu sẽ dần tăng tốc vào cuối năm 2026.