Công ty BĐS Việt Nam 6 năm tuổi muốn IPO, niêm yết sàn Mỹ: 50% tổng tài sản bị Kiểm toán nêu ý kiến ngoại trừ

Đầu tháng 10/2025, một công ty Việt Nam có tên là Meey Group (tên đầy đủ là CTCP Tập đoàn Meey Land) quảng bá trên truyền thông về việc đang làm việc với các đối tác Mỹ và Singapore để đẩy nhanh lộ trình phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) với mục tiêu niêm yết tại Mỹ.

Họ cho biết, ban lãnh đạo đã đến trụ sở Nasdaq (New York) để tìm hiểu cơ chế vận hành thị trường vốn, yêu cầu công bố thông tin và chuẩn mực quản trị áp dụng cho doanh nghiệp công nghệ.

Hiện nay, sàn này mới chỉ có 1 doanh nghiệp niêm yết có nguồn gốc từ Việt Nam là VinFast. CTCP VNG từng mất nhiều thời gian để thực hiện kế hoạch lên sàn Mỹ, nhưng đã tạm dừng.

Lai lịch Meey Group

Khi mới thành lập năm 2019, Meey Group có vốn điều lệ 30 tỷ đồng tương ứng 3 triệu cổ phiếu. Meey Group tự định vị mình là một doanh nghiệp Proptech, tức công nghệ bất động sản, với mục tiêu xây dựng một “Hệ sinh thái Công nghệ – Tài chính Bất động sản” hoàn chỉnh.

Hoạt động kinh doanh chính của công ty tập trung vào việc thiết kế, phát triển và kinh doanh các sản phẩm phần mềm, ứng dụng di động và nền tảng trực tuyến chuyên biệt phục vụ cho lĩnh vực bất động sản.

Các sản phẩm tiêu biểu của họ có thể kể đến như cổng thông tin bất động sản Meeyland.com, nền tảng bản đồ tra cứu quy hoạch Meey Map, hay ứng dụng quản lý khách hàng và nguồn hàng Meey CRM.

Báo cáo tài chính cho năm tài chính kết thúc vào ngày 31/3/2025 (niên độ từ 1/4/2024 – 31/3/2025) cho biết, doanh thu 122 tỷ của công ty đến chủ yếu là bán phần mềm (hơn 100 tỷ), còn lại là dịch vụ đăng tin, chạy quảng cáo, dịch vụ khác… Lợi nhuận ròng là 1,2 tỷ.

Các năm 2021, 2022, doanh thu của Meey Group đều đặn xoay quanh hơn 100 tỷ và lợi nhuận hơn 1 tỷ. Riêng năm 2023 báo cáo doanh thu vọt lên 128 tỷ nhưng lợi nhuận giảm về 760 triệu đồng.

Vào đầu năm 2021, ông Hoàng Mai Chung – Chủ tịch HĐQT của công ty – đã gọi vốn từ cộng đồng (crowdfunding) góp cho cá nhân ông, thông qua website Hoangmaichung.com. Số vốn góp này, theo thỏa thuận, ông Hoàng Mai Chung sử dụng vào đầu tư phát triển doanh nghiệp.

Camera imou A32EP 3MP

Tầm xa hồng ngoại 10m với công nghệ hống ngoại thông minh. Chống ngược sáng HDR - Hỗ trợ đàm thoại 2 chiều - Hỗ trợ các tính năng thông minh: phát hiện chuyển động, phát hiện con người, phát hiện âm thanh bất thường, chế độ riêng tu, Smart tracking. Tích hợp còi báo động - Hỗ trợ chức năng Soft-AP, kết nối trực tiếp wifi camera không cần thông qua modem nhà mạng. Tích hợp Wi-Fi(IEEE802.11b/g/n), LAN, CLOUD (Imou Protect), ONVIF - Hỗ trơ khe cắm thẻ nhớ Micro SD max 256GB - Nguổn cấp: DC 5V1A, điện năng tiêu thụ - Chất liệu vỏ: Plastic. Đạt chứng nhận CE, FCC Xuất xứ: Trung Quốc ⁃ Bảo hành: 24 tháng. Trọn bộ sản phẩm bao gồm: -1 x Camera - 1 x Hướng dẫn Bắt đầu Nhanh -1x Bộ đổi nguồn -1x Cáp nguồn -1x Bọt gắn Hàng chính hãng imou bảo hành 2 năm toàn quốc

Đối mặt với thông tin về việc gọi vốn cộng đồng theo mô hình đa cấp, trên Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp, phó TGĐ Meey Land đại diện doanh nghiệp đã lên tiếng phủ nhận và giải thích rằng, đối với start-up chuyên biệt về công nghệ như Meey Land, việc phát triển các sản phẩm đòi hỏi phải có nguồn lực lớn, dài hơi.

Do vậy, trước khi được bổ sung vốn từ các sàn chứng khoán (do công ty đang hoàn thiện các thủ tục để lên sàn Upcom), Meey Land đã vận động các cổ đông góp vốn bổ sung. Đặc biệt, Meey Land không phát hành hay liên quan đồng tiền điện tử Mey.

Theo vị này, trong quá trình góp vốn, để đảm bảo công bằng cho người góp tiền ở từng giai đoạn, ông Hoàng Mai Chung và người góp tiền tự nguyện thỏa thuận số tiền góp là Mey.

“Mey là căn cứ để ông Hoàng Mai Chung trả lại quyền lợi cho người góp tiền sau khi ông Chung nhận quyền lợi tại Meey Land, chứ không phải công ty đưa ra. Tất cả các hoạt động nêu trên, đều được ông Chung thể hiện trên chứng từ, số sách kế toán, trên dữ liệu điện tử và được kiểm toán độc lập”, vị này nói.

Giảm mệnh giá cổ phiếu từ 10.000 đồng xuống 200 đồng

Mặc dù tích cực công bố một số báo cáo tài chính trên website chính thức như một động thái thể hiện sự minh bạch, Meey Group hiện không phải là công ty đại chúng tại Việt Nam. Theo thông tin ghi nhận, đến cuối tháng 9/2025, công ty này có 99 cổ đông, chưa đáp ứng điều kiện tối thiểu 100 cổ đông để có thể đăng ký giao dịch trên sàn UPCoM – sàn chứng khoán có yêu cầu thấp nhất tại Việt Nam.

Thực ra trước đó, Meey Group có hơn 100 cổ đông, từng được Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam cấp mã chứng khoán MEY vào năm 2021, nhưng vào cuối tháng 1/2025, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ra quyết định hủy tư cách công ty đại chúng và đồng thời hủy đăng ký chứng khoán của công ty này.

Mua Hàng với Shopee

Ngay sau đó, Meey Group thực hiện tái cấu trúc nguồn vốn, với việc chuyển 430 tỷ đồng tiền nợ vay – từ Chủ tịch HĐQT Hoàng Mai Chung và các công ty trong hệ sinh thái Meey – thành vốn cổ phần, nâng vốn điều lệ lên 460 tỷ đồng. Đồng thời, thay đổi mệnh giá cổ phiếu từ 10.000 đồng xuống còn 200 đồng.

Mặc dù điều này hoàn toàn hợp pháp đối với một công ty chưa đại chúng theo Luật Doanh nghiệp, việc “chia nhỏ” mệnh giá của cổ phiếu xuống 50 lần đã đẩy tổng số lượng cổ phiếu lưu hành lên tới 2,3 tỷ đơn vị dù vốn điều lệ chỉ 460 tỷ đồng (nếu áp dụng mệnh giá 10.000 đồng như những công ty khác, số lượng cổ phiếu của Meey Group là 46 triệu cổ phiếu).

Vì lượng cổ phiếu lưu hành như vậy, lợi nhuận trên mỗi cổ phần (EPS) của Meey Group là 4 đồng.

459,7 triệu cổ phiếu tương đương 99,9% cổ phần do ông Chung và các doanh nghiệp trong hệ sinh thái Meey nắm giữ.

Báo cáo tài chính cho biết, tại thời điểm 31/3/2025, trong tổng nguồn vốn hơn 1.100 tỷ đồng, có 506 tỷ đồng là nợ vay ngắn hạn. Gần 500 tỷ đồng trong số đó là các khoản vay từ ông Hoàng Mai Chung – Chủ tịch Hội đồng Quản trị, với điều khoản ưu đãi là lãi suất 0% và không cần tài sản đảm bảo.

Kiểm toán nêu ý kiến ngoại trừ về giá trị của khoản mục chiếm 50% tổng tài sản

Nếu như phía nguồn vốn của công ty “gây ấn tượng” với gần 50% đến từ vay nợ Chủ tịch, thì tổng tài sản của Meey Group cũng gây bất ngờ với khoản mục chiếm gần 50% tổng tài sản, là chi phí xây dựng cơ bản dở dang, lên tới 540 tỷ đồng.

Nó được thuyết minh là chi phí đầu tư vào các dự án phát triển cơ sở dữ liệu, xây dựng nền tảng mạng xã hội, định vị thương hiệu và các dự án công nghệ khác.

Khoản mục này giúp tài sản Meey Group đạt hơn 1.100 tỷ đồng vào cuối tháng 3/2025, một con số khá ấn tượng đối với một công ty công nghệ bất động sản. Tuy nhiên, đơn vị kiểm toán là Công ty TNHH kiểm toán Quốc tế – chi nhánh Thành Công đã đưa ra ý kiến ngoại trừ với lý do các chi phí này chưa đủ tiêu chuẩn để được ghi nhận là tài sản cố định vô hình.

Một khoản tài sản có giá trị lớn khác là tài sản cố định vô hình đạt 145 tỷ đồng, chủ yếu hình thành từ việc công ty mua một phần mềm với giá trị 113 tỷ đồng – chỉ thấp hơn một chút so với doanh thu cả năm (122 tỷ đồng). Khoản phải thu khách hàng là 176 tỷ đồng, vượt xa mức doanh thu thuần trong cùng kỳ.

Một khoản mục khác là hàng tồn kho bất động sản trị giá 80 tỷ đồng cho thấy công ty có tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản thứ cấp, nhưng đây không phải là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi.